虽然身为世邦魏理仕有限公司亚太区研究部主管，但金纬并不十分看好亚太房地产市场未来的投资回报率。他认为，亚太房地产市场会随着美国加息预期压力，租金收益放缓；反而是欧美地区，在美国经济复苏带领下，房地产市场将进入上升周期，租金回报收益增长空间逐步加大。

　　亚太正在高点

　　就亚太市场而言，澳大利亚是传统房地产投资热选。

　　据金纬介绍，房地产投资主体分为两类，一类是个人资本，一类是包括主权基金、保险公司等在内的机构投资者。就澳大利亚而言，个人投资者看重当地的住宅环境、教育背景和保值效果，多选择住宅移民投资；机构投资者则看重当地透明、流动性强的投资环境。而在悉尼和墨尔本等澳大利亚主要城市，租金回报率最高甚至能达6%左右，高于美国纽约。

　　除澳大利亚外，日本是近年来亚太区又一投资热点。尽管日本的甲级写字楼租金回报率在3%左右，并不具备太多优势，可金纬提醒，日本当前的低利率环境不能忽略。得益于安倍政府的量化宽松政策，日本市场融资成本极低，只有1%左右，同时贷款总量很高，60%~80%的资本都可以从银行获得，综合下来，租金收益就会有一个隐性提升，仍具有投资吸引力。

　　相比之下，印象里传统的房地产投资地区，如中国香港和新加坡的引资能力就有所下降。金纬解释，是因为当地政府在控制房产购买，不具有当地户籍的人士购买房产都需要缴纳15%~20%左右的印花税。

　　不过，所谓的“热点”只是在亚太区域这个范围内进行比较，如果放眼全球市场，金纬直言，亚太区域房地产投资并不具备明显竞争力。

　　对此，金纬的解释是，金融危机爆发后，亚太区域房地产价格和租金收益都随着经济的逆势增长被托到了一定高度，如今，全球经济包括亚太经济都进入了稳定复苏或增长期，后期宏观经济再上升空间不大，如此背景下，指望企业再扩大固定成本支出不现实。“当然，不是说亚太区房地产市场会崩盘，未来一年内亚太房产市场资金流动性还是充足的，只是整体的价格将趋于稳定和理性，过去三四年至今发生的急速增长现象很难再持续。”金纬说。

　　欧美尚有空间

　　欧美房地产市场则正好相反。

　　金纬认为，随着美国经济进入复苏周期，欧美房地产市场也将随之进入增长周期，而金融危机爆发期间的弱势增长则为其提供了后期增长反弹的巨大空间。

　　何况与亚太房地产资源相比，金纬指出，欧美国家商用地产单位“更高级”。以伦敦为例，当地的国际金融中心赋予了伦敦房产在全球商业地产市场中独特的品牌价值，无论是追求租金回报率还是计划长期持有，都是不错的选择。

　　但金纬也对中国投资客赴欧美房地产市场投资提出了建议。

　　他指出，中国机构投资者在进行欧美房地产投资时应该做好两手准备：一方面按照传统思维进行地产实物购买；另一方面则通过大型私募基金进行房产投资，这样可以有效分散风险，保证收益。

　　另外，金纬提示两点：一是如果追求短期收益，中国投资客可以考虑将眼界放宽一些，投资美国的二三线城市，也许这些城市的租金回报率比不上洛杉矶、纽约，可收益增长空间大，现在美国经济正处在从“疲软”到“复苏”的可预计周期内，近期出手十分合算。

　　二是欧美房地产市场价格具有周期性，不要按照中国国内房产市场“只增难减”的思维进行投资，如果无法准确拿捏投资时机，最好与当地的专业机构进行合作。

　　数据显示，金融危机时期，爱尔兰房产指数直跌30%；英国房地产市场价格则在2008年~2010年跌幅高达40%。

　　“这都是在中国市场所难见的，也正是需要我们警惕的。”金纬说。他预测，随着人民币国际化的推动，中国投资客赴海外房地产投资的脚步也将加快。